Contrato de promessa de compra e venda

Por Advogada Camilla Monteiro

O Código Civil de 2002 regula expressamente os contratos de promessa de compra e venda de imóveis, abordados nos artigos 1.417 e 1.418, que tratam do direito real do promitente comprador.

Em resumo, a promessa de compra e venda é um contrato preliminar que visa à conclusão de um contrato definitivo: a escritura definitiva de compra e venda de imóvel. É comum que as partes firmem promessas de compra e venda antes de assinarem a escritura definitiva, visando a agilidade das negociações no mercado imobiliário e a burocracia envolvida na obtenção de certidões e documentos que garantem a segurança jurídica da transação. Quando existe um interesse pela compra e venda de um imóvel, as partes iniciam as tratativas e estabelecem as condições do negócio, que geralmente englobam o preço, forma de pagamento, ocasião da imissão na posse e garantias.

Com o registro desse contrato na matrícula do imóvel, junto ao competente Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire um direito real de aquisição sobre aquele imóvel (art. 1.417 do Código Civil). Esse acordo preliminar, quando registrado, torna-se público e oponível a qualquer pessoa (efeito erga omnes), conferindo preferência sobre direitos de terceiros não registrados na matrícula do imóvel.

Assim, conclui-se que a elaboração de uma promessa de compra e venda é primordial para a regularização e registro do imóvel aos órgãos competentes, uma vez que com isto garante a segurança jurídica e evitando conflitos futuros. A correta formalização e registro desse contrato garantem a proteção dos direitos das partes envolvidas, prevenindo litígios e assegurando a efetividade das transações imobiliárias.

Caso uma terceira pessoa venha a celebrar a compra e venda de um imóvel sobre o qual já exista uma promessa de compra e venda registrada, será considerada adquirente de má-fé, uma vez que terá ciência da existência de um direito real anterior, submetendo assim o seu direito à conclusão da promessa de compra e venda.

Ademais, o contrato de promessa de compra e venda é primordial nas hipóteses em que ele foi celebrado de forma irrevogável e irretratável e mesmo assim o proprietário se recuse e vender o bem, uma vez que o promissário comprador pode optar por pedir a devolução das arras ou pedir a adjudicação compulsória do imóvel, conforme preconiza o art. 1418 do Código Civil. Dessa forma, a sentença judicial servirá como título hábil para o registro da propriedade do imóvel em nome do promitente comprador no Registro de Imóveis competente.

Portanto, a adjudicação compulsória é um instrumento primordial para suprir a falta de manifestação da vontade do vendedor na conclusão da compra e venda, sendo necessário que o instrumento de promessa de compra e venda seja celebrado para garantir a opção de o promissário comprador fazer esta solicitação, o que mais uma vez deixa evidente a necessidade das partes celebrarem o referido instrumento.

Um ponto importante a ser mencionado é sobre a possibilidade de a adjudicação compulsória ser realizada pelo comprador quando o compromisso de compra e venda não está registrado na matrícula do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça, através da Súmula nº 239, estabeleceu que o registro do compromisso de compra e venda não é necessário para obter o direito à adjudicação compulsória. Apesar da possibilidade de alguns tribunais aceitarem o pedido de adjudicação pelo promitente comprador, mesmo sem registro, desde que cumpridos os requisitos necessários, o registro da promessa confere a esse um direito real sobre o imóvel, ainda que a titularidade permaneça com o promitente vendedor.

A possibilidade de arrependimento na promessa de compra e venda e a adjudicação compulsória são temas complexos, mas importantes para a segurança jurídica das transações imobiliárias. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao dispensar o registro do compromisso para a adjudicação compulsória, trouxe uma maior proteção ao promitente comprador, garantindo seus direitos mesmo diante da falta de registro. Portanto, é essencial que compradores e vendedores formalizem a transação através da promessa de compra para evitar litígios e assegurar a efetividade dos negócios imobiliários.